2007年10月，M公司與姜某簽訂了某小區的商品房預售合同，辦理了交易合同備案登記。

同年10月25日，姜某以M公司作為保證人，向銀行借款300萬元，付清房款。

2008年10月，M公司將初始登記證明交給姜某，但姜某一直未過戶。

2008年12月，因姜某與郭某借貸糾紛案，一審法院對上述房屋進行了預查封。

2010年2月，M公司因姜某未能償還銀行貸款，就預售合同向市仲裁委員會提起仲裁，解除了M公司與姜某的房屋預售合同。

在郭某申請一審法院執行上述房屋過程中，M公司提出執行異議，并主張訟爭房屋的所有權。

疑    問

①商品房交易合同登記備案是否等同于預告登記？

②預查封是否具有否定之后做出的解除預售合同仲裁裁決效力？

解    析

商品房交易合同登記備案和預告登記是兩項不同的法律制度。

《物權法》第20條規定，當事人按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》第67條至73條規定了房屋預告登記的范圍和有關要求。

另外，《不動產登記暫行條例》和《土地登記辦法》等法規和規章中也對預告登記作了相應規定。

只有符合規定的程序和要求后，才能從法律意義上完成預告登記行為并產生相應法律效力。該制度具有權利保全、順位等效力，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該項不動產的，不發生物權效力。

商品房交易合同登記備案是一項行政管理措施。

《城市商品房預售管理辦法》第10條規定，商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。商品房交易合同備案登記后，對合同雙方形成的是一種行政管理上的義務，而非不動產權利變動的影響。

本案中，涉案房屋未依法辦理預購商品房預告登記，初始登記完成后也未辦理轉移登記，只是辦理了交易合同登記備案。本案中，二審法院認為：M公司取得初始登記后，將涉案房屋權屬登記資料交給姜某，姜某一直未辦理產權證，故涉案房屋產權未發生物權變動。

本案中，一審法院雖然對涉案房屋進行了預查封，但是，預查封是人民法院對被執行人尚未登記、將來可能會登記的不動產權利進行的一種預先限制性措施，只有在登記機關正式辦理登記后，才轉為正式查封。因此，預查封并不能限制商品房預售合同不能履行時的依法解除。所以，本案中的預查封行為實施雖然在仲裁之前，但不能否定仲裁裁決的效力，在仲裁委員會解除訟爭房屋預售合同的裁決生效后，預查封便失去了對象。

綜上所述，二審法院判決如下：

M公司享有涉案房屋所有權；停止對涉案房屋的執行并解除查封。本案進一步明確了房屋交易合同備案不能代替預告登記，從依法保護不動產權益和降低交易風險的角度來，及時辦理房屋預告登記仍然是必要的。